個(gè)人按揭貸款在銀行貸款業(yè)務(wù)中占有重要地位,它不僅給銀行帶來了貸款利息收入,還增加了中間業(yè)務(wù)收入。按揭貸款在銀行受重視,但風(fēng)險(xiǎn)也同樣存在,我們要認(rèn)真對待按揭風(fēng)險(xiǎn),做好風(fēng)險(xiǎn)防控。
一、個(gè)人按揭貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)
(一)“ 假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。所謂“假按揭”是指不以真實(shí)的購買住房為目的,開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人,通過虛假銷售(購買)方式,套取銀行貸款的行為。
(二)借款人風(fēng)險(xiǎn)。借款人作為借款合同的主體之一,借款人自身素質(zhì)與還款能力對銀行按揭貸款的安全性至關(guān)重要,風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)借款人還款意愿差和還款能力不足這兩點(diǎn)。
(三)抵押物風(fēng)險(xiǎn)。抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要是抵押物“兩證”不全、抵押物價(jià)值高估、抵押物處置等
(四)銀行管理的風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在:購房行為審查不嚴(yán)、抵押登記不到位、合同簽到不規(guī)范和貸后管理方面存在問題。
二、個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控
(一)樹立依法合規(guī)經(jīng)營意識,完善內(nèi)控機(jī)制。一是樹立依法合規(guī)經(jīng)營的意識,要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)制度規(guī)定和貸款準(zhǔn)入條件,做到合規(guī)辦理每一筆按揭貸款業(yè)務(wù)。二是按揭貸款要實(shí)行“面簽”制度。而“面簽”,就是要由銀行工作人員對借款人的資信狀況進(jìn)行審核,并做好客戶面談?dòng)涗洝?/div>
(二)做到盡職調(diào)查和盡職審查。一是認(rèn)真審查購房合同的真實(shí)性。二是審查首付款憑證的真實(shí)性。首付款要繳存在開發(fā)商在經(jīng)辦行開設(shè)的賬戶上,嚴(yán)格執(zhí)行按揭貸款首付款比例的規(guī)定。三是客戶經(jīng)理及審查人員要了解本地區(qū)的房價(jià)水平及周邊同檔次樓盤的房價(jià),防止房價(jià)過高。
(三)加強(qiáng)合作樓盤的審查,從源頭上把關(guān)。對非本行開發(fā)項(xiàng)目的按揭樓盤要進(jìn)行樓盤審查,主要審查項(xiàng)目的“五證”,即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《預(yù)售許可證》是否齊全。通過樓盤審查選擇合規(guī)樓盤和有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)行合作,從而堵住“ 假按揭”的源頭。
(四)選擇優(yōu)質(zhì)客戶。利用人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)查詢借款人是否有不良信用記錄,通過對借款人的工資單、住房公積金收入證明、繳稅單的審查,結(jié)合其年齡、學(xué)歷、職業(yè)、工作年限等信息,判斷借款人目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展對收入水平的影響。
(五)加強(qiáng)抵押(預(yù))登記工作。
(六)加強(qiáng)貸后管理。一是加強(qiáng)對按揭合作樓盤(開發(fā)商)的定期檢查工作,分析其經(jīng)營財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、抵押落實(shí)情況,評價(jià)其擔(dān)保能力。二是加強(qiáng)到期逾期貸款的催收工作,當(dāng)借款人連續(xù)逾期達(dá)30天時(shí),客戶經(jīng)理要在5個(gè)工作日之內(nèi)向客戶發(fā)送書面催收通知書,當(dāng)借款人連續(xù)6期未按期歸還本息時(shí),要依法處置抵押物。三是加強(qiáng)按揭貸款保證金賬戶的管理,以保證開發(fā)商階段性保證擔(dān)保和回購責(zé)任的落實(shí)。四是加強(qiáng)貸后監(jiān)測分析,如分析一人購買多套房產(chǎn)、或同一單位購買同一樓盤;多個(gè)借款人集中在同一天或幾天內(nèi)辦理貸款;還款時(shí)多個(gè)借款人集中供款,且存款憑條上簽名為同一人;同一樓盤多個(gè)借款人同時(shí)違約,違約期數(shù)相同或相近;按揭樓盤的房價(jià)明顯高于周邊或相近檔次的樓盤等,排查疑似“假按揭”的特征。