我行對(duì)小企業(yè)業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式發(fā)展從探索階段走向了成熟階段，實(shí)現(xiàn) “小額化、標(biāo)準(zhǔn)化、綜合化、集約化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化”轉(zhuǎn)型，制定了《中國建設(shè)銀行小企業(yè)客戶選擇指南》。
在《指南》中明確要求“重點(diǎn)調(diào)查抵質(zhì)押物是否合法有效、是否足值、是否易變現(xiàn)”，筆者對(duì)這段話解讀如下：
一、抵質(zhì)押物是否合法有效
抵質(zhì)押物是信貸資金安全的第二道防線，為信貸業(yè)務(wù)的正常開展保駕護(hù)航。所以，抵質(zhì)押物的質(zhì)量的高低是非常重要的，要引起各經(jīng)辦行信貸主管行長和客戶經(jīng)理重視。
抵押物首先要“合法有效”，不合法有效的抵押物，就是“無源之水，無本之木”。筆者對(duì)“合法”的理解是，首先“標(biāo)的物”的所有人是合法取得的，其次是“標(biāo)的物”使用人是合法取得的，所有人愿意為使用人擔(dān)保，也就是常說的第三方擔(dān)保，所有人同意簽訂抵押合同。對(duì)“有效”的理解是，一是，在我國土地有使用年限，住宅70年，商服40年，工業(yè)50年，綜合類50年等，超過法律規(guī)定的時(shí)限，認(rèn)為無效；二是，建筑物的使用年限也有設(shè)計(jì)年限的，不同的建筑物，重要的具有地方標(biāo)志性的建筑物設(shè)計(jì)壽命較長，一般民用建筑設(shè)計(jì)壽命較短。抵押物是否超過設(shè)計(jì)壽命，是否在“有效”壽命內(nèi)。
這里還要了解“使用壽命”與“設(shè)計(jì)壽命”的關(guān)系和區(qū)別。標(biāo)的物從啟用到不能正常使用，這就是使用壽命周期。使用壽命與設(shè)計(jì)壽命時(shí)間并不一定相同，當(dāng)標(biāo)的物建造質(zhì)量或使用強(qiáng)度較小或能及時(shí)維護(hù)的情況下，標(biāo)的物的使用壽命大于設(shè)計(jì)壽命。對(duì)于超壽命的標(biāo)的物，一般不納入抵押物的范疇。
二、抵質(zhì)押物是否足值
抵押物的足值問題，也是建行對(duì)抵押物管理關(guān)鍵一環(huán)。押品價(jià)值足值，信貸業(yè)務(wù)的安全加了第二道堤防，也給債務(wù)人戴上了“金箍咒”。
我行抵押物絕大部分是房產(chǎn)和土地，有一小部分的的機(jī)械設(shè)備；質(zhì)押有極少的采礦權(quán)和收費(fèi)權(quán)，以及有價(jià)金融品（存單）。
對(duì)于抵質(zhì)押物價(jià)值的確定較專業(yè)，由專業(yè)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，我行信貸押品價(jià)值由客戶委托評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。存在這種現(xiàn)象，評(píng)估公司為攬下這單業(yè)務(wù)，迎合客戶的要求，標(biāo)的物價(jià)格偏離了市場(chǎng)正常價(jià)格，致使標(biāo)的物價(jià)格虛高，造成抵押物不足值，此其一；評(píng)估公司為了收取更多的評(píng)估費(fèi)，也有虛高評(píng)估價(jià)的內(nèi)在動(dòng)力。因?yàn)樵u(píng)估費(fèi)的收取是以評(píng)估金額為計(jì)算基數(shù)，計(jì)取評(píng)估服務(wù)費(fèi)的，這也無形之中推高了評(píng)估價(jià)格的動(dòng)因，造成抵押物不足值，此為二；項(xiàng)目經(jīng)辦行為了促成一個(gè)項(xiàng)目，將原本標(biāo)的物價(jià)值不夠的項(xiàng)目，明示或暗示評(píng)估公司，價(jià)格要評(píng)高一點(diǎn)，造成抵押物不足值，此為三；有些很強(qiáng)勢(shì)的客戶，自認(rèn)為銀行一定要與之合作，對(duì)標(biāo)的物價(jià)格要價(jià)過高，為了達(dá)成合作目標(biāo)，造成抵押物價(jià)格虛高，此為四。凡此種種不一而足。
對(duì)押品價(jià)虛高的問題，相關(guān)部門要引高度重視。業(yè)務(wù)部門要加強(qiáng)業(yè)務(wù)管理， 對(duì)抵押物的選擇、準(zhǔn)入、評(píng)估，要嚴(yán)格按總行和省行的文件要求執(zhí)行。
三、抵質(zhì)押物是否易變現(xiàn)
抵質(zhì)押物是否易變現(xiàn)，取決于抵質(zhì)物的質(zhì)量，這個(gè)質(zhì)量包括市場(chǎng)對(duì)它的認(rèn)可度，認(rèn)可度高，質(zhì)量就好，就容易變現(xiàn)，變現(xiàn)能獲得一個(gè)好的價(jià)格。否則，評(píng)估價(jià)與實(shí)際成交價(jià)相差甚遠(yuǎn)，或難以處置。
在充分成熟的市場(chǎng)中，最能反映抵質(zhì)押物的變現(xiàn)能力，也最能檢驗(yàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)押品價(jià)格的把控準(zhǔn)確度。任何評(píng)估報(bào)告都有有效期，房產(chǎn)一年，土地半年，機(jī)械設(shè)備半年，有價(jià)證券的期限更智短。評(píng)估機(jī)構(gòu)要在有限的期限內(nèi)準(zhǔn)確地揭示標(biāo)的物的價(jià)值，充分反映抵押物的價(jià)格。
抵押物變現(xiàn)，直接受市場(chǎng)的影響，市場(chǎng)跟著政策走，受宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)。近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，三四線城市房價(jià)呈下降走勢(shì)，庫存房產(chǎn)面積巨大，在這種情況下，變現(xiàn)能力較差。所以在選擇房地產(chǎn)抵押物時(shí)，要選擇位置好、環(huán)境好的房地產(chǎn)。
相對(duì)于大中型企業(yè)，小企業(yè)的抵押物的標(biāo)的，大都是房產(chǎn)或土產(chǎn)，在選擇抵押物時(shí)也沒有更多的選擇，這就要求我們的管理者加強(qiáng)管理，對(duì)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)要多考慮一點(diǎn)，評(píng)估價(jià)格采用“謹(jǐn)慎原則”和“孰低原則”，使抵押物價(jià)格更能體現(xiàn)變現(xiàn)價(jià)值。
