房地產(chǎn)是當前金融機構(gòu)接受的最多的押品，加強房地產(chǎn)抵押物評估風險防范，能夠穩(wěn)定金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)質(zhì)量、降低資本耗用、推動信貸業(yè)務持續(xù)健康發(fā)展。下面就如何防范房地產(chǎn)抵押物評估風險談幾點個人看法：
一、采用科學、合理的評估方法，避免房地產(chǎn)抵押價值高估。房地產(chǎn)抵押價值是以履行擔保為目的的一種資產(chǎn)補償價值，其價值的確定受資產(chǎn)的價值變現(xiàn)能力及抵押期間面臨的風險的影響。對不同類型的房地產(chǎn)抵押物應分別采用不同的評估方法，《房地產(chǎn)抵押評估指導意見》指出目前主要以市場法、收益法、成本法為三大基本評估方法，每一宗房地產(chǎn)抵押物均需綜合考慮不同評估方法下的價值，取較低者作為確定信貸額度的依據(jù)最為安全。同時，金融機構(gòu)評估報告審核人員要注意收集和積累房地產(chǎn)市場資料，增加價值判斷經(jīng)驗，建立基礎資料收集和利用制度，掌握本地各地段有代表性的主要房地產(chǎn)價值、租金水平、市場變化等信息，以便更科學、合理地確定房地產(chǎn)抵押評估價值。
二、選擇合適的抵押物。在選擇抵押物時，要確保合法、有效，不能選取法律禁止或有瑕疵的抵押物。按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設定抵押：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其它建筑物；已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其它形式限制的房地產(chǎn)；依法不得抵押的其它房地產(chǎn)。同時，為保證抵押物安全，對存在權(quán)利瑕疵或?qū)嵨镨Υ玫牡盅簱Ｎ镆矐摬挥杞邮�，如擬抵押房地產(chǎn)存在拖欠工程款，各種稅、費等情況，應在其補交相關費用后方能考慮用作抵押。
三、重點審核評估報告的幾個關鍵風險點。一是價格定義：價格定義包涵了土地用途、土地開發(fā)程度、土地剩余使用年限等重要信息，若改變土地用途等條件，將會對估價價值產(chǎn)生重大影響。二是他項權(quán)利：他項權(quán)利指抵押權(quán)、擔保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等權(quán)利，評估對象若已設有他項權(quán)利，該房地產(chǎn)抵押時則抵押價值不得超過該房地產(chǎn)價值與他項權(quán)利的差額。三是使用權(quán)性質(zhì)：土地使用權(quán)若以出讓方式取得，則評估價值可以作為該房地產(chǎn)的價值；如果土地使用權(quán)以劃撥方式取得，評估價值應扣除預計處分所得價款中應繳納土地使用權(quán)出讓金的款項額。四是評估時點：評估時點一般是評估公司設定在評估報告出具前后的某一特定時點，評估時點下的評估價值不是抵押貸款到期時的預期價值，因此必須把握房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，充分考慮市場風險。
四、建立評估機構(gòu)的動態(tài)考評機制。金融機構(gòu)要規(guī)范和加強對評估機構(gòu)的選用和管理，有必要了解和擁有估價機構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，要選擇資質(zhì)高、信譽好、服務水平好的評估公司作為合作機構(gòu)，并與評估行列實現(xiàn)資源共享，為防范風險創(chuàng)造條件。（造價咨詢業(yè)務營銷部）
