我行房地產(chǎn)抵押物的基本情況是：住宅（商品房、自建房）、商業(yè)用房（商品房、自建房、改制購買）、工業(yè)用房(自建房、改制購買)。
今天我們來談一談“工業(yè)用房”在我行押品管理的現(xiàn)狀。“兩證”（房屋所有權證、土地使用權證）時代與當前“不動產(chǎn)登記證”時代，就抵押物存在的問題，以及如何加強內(nèi)控，防范抵押物“縮水”風 險。
我行“工業(yè)用房”抵押物有以下幾種類型：自建型的、改制購買型的。
在“兩證”時代，債務人（信貸客戶）將廠區(qū)或生產(chǎn)基地的房產(chǎn)、土地全部抵押給債權人（建行），在房地產(chǎn)局進行房產(chǎn)抵押登記，然后再在國土局進行土地抵押登記，也就是說“房產(chǎn)”和“土地”分別在不同管理部門進行他項權利登記，房產(chǎn)和土地相應權利100%轉移到我行，這點在兩證時代是沒有異議的。
但是在近幾年實施不動產(chǎn)權登記之后，“兩證”合為“一證”，國家實行這種更完善的登記制度后，與之前的房產(chǎn)和土地分別辦理抵押登記，由于登記制度、技術上的變化，對原已抵押給我行的工業(yè)房地產(chǎn)，可能造成抵押給建行的工業(yè)房地產(chǎn)價值“縮水”。在實踐中發(fā)現(xiàn)，目前不動產(chǎn)登記，每棟（幢）房屋都分攤了該房下所享有的土地面積。現(xiàn)論上說，分攤的土地面積應含房屋所占面積、公共區(qū)域、綠化面積、道路等，分攤土地面積之和等于房屋的宗地面積。土地分攤面積是根據(jù)城市規(guī)劃管理部門，按照城市規(guī)劃標準及該宗地上的規(guī)劃法定建筑面積進行分攤，不是隨意的。當城市規(guī)劃調整時或區(qū)域規(guī)劃進行調整時，每棟（幢）屋房下的土地分攤面也會發(fā)生相應的變化，抵押權證上的權利內(nèi)容、數(shù)量要作相應的調整，抵押權人權利范圍也要隨之調整，與信貸擔保業(yè)務相對應，不讓信貸業(yè)務的抵押物“懸空”或“縮水”。
由于上述登記方法的改變，筆者在實際工作中發(fā)現(xiàn)一些原以工業(yè)房地產(chǎn)作抵押的廠礦企業(yè)（公司）土地 “縮水”問題，這是值得我們管理者去思考和防范的問題。作為第一線的經(jīng)辦行的客戶經(jīng)理和管理者，要對不動產(chǎn)登記制和登記方法與原來“兩證”登記的差別要有所了解，不要被抵押人或客戶有意或無意中給忽悠了。為了更簡潔易懂，我以一個案例來說明。
案例：一企業(yè)（公司），有30畝（約20000m2）工業(yè)用地，該宗地上有9棟建筑物（生產(chǎn)用房、辦公、生活用房）。以兩證形式（房屋他項權證、土地他項權證）全部抵押給建行。
及后，信貸業(yè)務到期后，重新辦理信貸業(yè)務，為適城市規(guī)劃（或區(qū)域規(guī)劃）進行調整，該宗土地上的建筑物重新辦理了不動產(chǎn)證，每棟建筑物名下分攤了土地面積（簡稱“房地合一”），這9棟建筑物分攤的土地總面積（11土畝）遠遠小于宗地30畝土地，不知不覺我行的抵押物中的“土地”大幅“縮水”，給我行的信貸資產(chǎn)帶來了潛在風險。
如果我們的思維還停留在過去，總認為：房子沒變，還是原來的房子；土地沒變，還是原來的土地；新的登記制度實施后，建行為“抵押權人”的權利怎么就變少了呢？這點大家一定要注意了，我們一定要采取相應的措施，扎牢抵押物的籬笆。
今年是衡陽分行內(nèi)控合規(guī)“行為管理年”，如果能對全行信貸抵押物網(wǎng)格細化節(jié)點管理，這將對我行抵押物管理上一個臺階不無裨益。
