我行房地產(chǎn)抵押物的基本情況是:住宅(商品房、自建房)、商業(yè)用房(商品房、自建房、改制購買)、工業(yè)用房(自建房、改制購買)。
今天我們來談一談“工業(yè)用房”在我行押品管理的現(xiàn)狀。“兩證”(房屋所有權證、土地使用權證)時代與當前“不動產(chǎn)登記證”時代,就抵押物存在的問題,以及如何加強內(nèi)控,防范抵押物“縮水”風 險。
我行“工業(yè)用房”抵押物有以下幾種類型:自建型的、改制購買型的。
在“兩證”時代,債務人(信貸客戶)將廠區(qū)或生產(chǎn)基地的房產(chǎn)、土地全部抵押給債權人(建行),在房地產(chǎn)局進行房產(chǎn)抵押登記,然后再在國土局進行土地抵押登記,也就是說“房產(chǎn)”和“土地”分別在不同管理部門進行他項權利登記,房產(chǎn)和土地相應權利100%轉移到我行,這點在兩證時代是沒有異議的。
但是在近幾年實施不動產(chǎn)權登記之后,“兩證”合為“一證”,國家實行這種更完善的登記制度后,與之前的房產(chǎn)和土地分別辦理抵押登記,由于登記制度、技術上的變化,對原已抵押給我行的工業(yè)房地產(chǎn),可能造成抵押給建行的工業(yè)房地產(chǎn)價值“縮水”。在實踐中發(fā)現(xiàn),目前不動產(chǎn)登記,每棟(幢)房屋都分攤了該房下所享有的土地面積。現(xiàn)論上說,分攤的土地面積應含房屋所占面積、公共區(qū)域、綠化面積、道路等,分攤土地面積之和等于房屋的宗地面積。土地分攤面積是根據(jù)城市規(guī)劃管理部門,按照城市規(guī)劃標準及該宗地上的規(guī)劃法定建筑面積進行分攤,不是隨意的。當城市規(guī)劃調整時或區(qū)域規(guī)劃進行調整時,每棟(幢)屋房下的土地分攤面也會發(fā)生相應的變化,抵押權證上的權利內(nèi)容、數(shù)量要作相應的調整,抵押權人權利范圍也要隨之調整,與信貸擔保業(yè)務相對應,不讓信貸業(yè)務的抵押物“懸空”或“縮水”。
由于上述登記方法的改變,筆者在實際工作中發(fā)現(xiàn)一些原以工業(yè)房地產(chǎn)作抵押的廠礦企業(yè)(公司)土地 “縮水”問題,這是值得我們管理者去思考和防范的問題。作為第一線的經(jīng)辦行的客戶經(jīng)理和管理者,要對不動產(chǎn)登記制和登記方法與原來“兩證”登記的差別要有所了解,不要被抵押人或客戶有意或無意中給忽悠了。為了更簡潔易懂,我以一個案例來說明。
案例:一企業(yè)(公司),有30畝(約20000m2)工業(yè)用地,該宗地上有9棟建筑物(生產(chǎn)用房、辦公、生活用房)。以兩證形式(房屋他項權證、土地他項權證)全部抵押給建行。
及后,信貸業(yè)務到期后,重新辦理信貸業(yè)務,為適城市規(guī)劃(或區(qū)域規(guī)劃)進行調整,該宗土地上的建筑物重新辦理了不動產(chǎn)證,每棟建筑物名下分攤了土地面積(簡稱“房地合一”),這9棟建筑物分攤的土地總面積(11土畝)遠遠小于宗地30畝土地,不知不覺我行的抵押物中的“土地”大幅“縮水”,給我行的信貸資產(chǎn)帶來了潛在風險。
如果我們的思維還停留在過去,總認為:房子沒變,還是原來的房子;土地沒變,還是原來的土地;新的登記制度實施后,建行為“抵押權人”的權利怎么就變少了呢?這點大家一定要注意了,我們一定要采取相應的措施,扎牢抵押物的籬笆。
今年是衡陽分行內(nèi)控合規(guī)“行為管理年”,如果能對全行信貸抵押物網(wǎng)格細化節(jié)點管理,這將對我行抵押物管理上一個臺階不無裨益。